En France, le notaire a le rôle d’encadrer la transaction immobilière et protéger autant le vendeur que l’acheteur. En Espagne, le notaire a une fonction différente.

Le notaire espagnol est un officier de justice représentant l’état. Il a donc une position impartiale sur la situation et ne protège pas les intérêts des parties de manière à ne favoriser ni l’acheteur, ni le vendeur. Sa fonction est d’élaborer l’acte de vente en certifiant sa conformité, sa validité et de garantir la sécurité juridique.

C’est pourquoi, il est conseillé de se munir d’un avocat pour assurer la protection de son acquisition. Aquit Legal est compétent pour sécuriser votre opération immobilière.

Le notaire et l’avocat sont les deux acteurs incontournables et complémentaires auxquels vous aurez affaire pour votre achat immobilier. En effet, en Espagne le notaire ne représente pas les intérêts de l’acheteur ou du vendeur, mais ceux de l’Etat, c’est pourquoi il est fortement recommandé aux acheteurs, en particulier aux étrangers, résidents ou non, de faire appel à un avocat qui s’assurera de la conformité de l’intégralité de la procédure d’achat.

Les principales fonctions du notaire sont les suivantes:

  • Il authentifie l’acte l’achat du bien immobilier;
  • Il atteste l’identité et la capacité juridique des parties;
  • Il s’assure du paiement du vendeur par l’acheteur et collecte les frais et impôts dus;
  • Il effectue l’enregistrement de l’acte d’achat notarié auprès du Registre de la Propriété.

 

Les principales fonctions de l’avocat sont les suivantes:

  • Il accompagne l’acheteur dans les démarches administratives à accomplir en vue d’acquérir un bien immobilier (notamment l’obtention du NIE pour les étrangers et l’ouverture d’un compte courant dans une banque en Espagne pour effectuer l’acte d’achat puis pour s’acquitter des impôts et taxes concernant le bien, ainsi que pour faciliter le paiement des charges courantes);
  • Il vérifie la titularité du bien à acquérir auprès du Registre de la Propriété, ainsi que l’état des charges portant sur ce bien, par exemple l’existence d’une hypothèque constituée pour garantir un prêt bancaire;
  • Il vérifie la situation et l’affectation éventuelle urbanistique du bien auprès de l’organisme local compétent;
  • Il demande au vendeur un certain nombre de documents permettant de vérifier qu’il s’est acquitté de la taxe foncière (Impuesto sobre Bienes Inmuebles ou IBI), des charges de copropriété éventuelles, de ses factures d’eau, d’électricité, etc.
  • Il demande, dans le cas d’une copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, et vérifie si des charges pèsent sur la propriété et si des travaux futurs ont été engagés;
  • Il rédige le compromis de vente (contrato de arras penitenciales);
  • Il prépare l’acte d’achat notarié;
  • Il organise la signature de l’acte d’achat notarié et s’assure du respect de toutes les formalités concomitantes;
  • Il vérifie la légalité de la procédure d’achat;
  • Il joue un rôle d’intermédiaire au cours du processus d’acquisition et peut avoir mandat pour représenter l’acheteur pour la signature de l’acte authentique;
  • Il peut, avant, pendant et après la signature de l’acte de vente jouer un rôle de conseiller fiscal, permettant à l’acheteur de se mettre en conformité avec ses obligations en la matière;
  • Il peut également accompagner l’acheteur pour effectuer les changements de nom / de fournisseur pour l’eau, l’électricité ou le gaz.

Le paiement du prix de vente lors d’une acquisition immobilière

Si en France, le montant du prix de vente est versé directement sur le compte bancaire du notaire pour qu’ensuite, celui-ci le verse à sont tour sur le compte du vendeur. En Espagne, le notaire n’a pas pour habitude d’encaisser l’argent. Le paiement se fait par chèque bancaire ou virement au nom et sur le compte du vendeur directement. Le rôle du notaire est de certifier le paiement dans l’acte de vente.

C’est pourquoi, il peut être demandé à l’acquéreur français d’ouvrir un compte espagnol afin notamment de rassurer le vendeur par un chèque d’une banque qui lui ait connu et d’éviter que des frais de commission bancaires (souvent élevés) soient à la charge du vendeur.

 

Le paiement des honoraires du notaire espagnol

En pratique, les honoraires du notaire espagnol sont à la charge de l’acquéreur. Dans le cadre d’une vente immobilière, les notaires doivent appliquer une échelle tarifaire, fixée par la loi espagnole, qui varie selon le prix de vente de l’immeuble.

Ces honoraires sont à régler le jour de la signature de l’acte de vente. Le paiement se fait à travers d’une provision de fond réunissant les honoraires du notaire, du gestionnaire, du registre de propriété et le montant des impôts. Cette provision est évaluée à la hausse, afin d’éviter que l’acheteur ait à verser la différence. Le surplus lui est remboursé au moment de la remise du document original de l’acte de vente.

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